Geleceğin kent konsepti

1.04.2010

 FİRAVUNLARA yaraşır bir çılgınlık...Rüya şehiri Las Vegas’ın içinde bir rüya şehir. Özel sermaye tarafından gerçekleştirilmiş en büyük gayrimenkul projesi. 16 Aralık’ta açılışı yapılan CityCenter için kullanılan övgü dolu sözler bunlar.

Yatırımcılar ve basın, Mart sonunda açıklanacak 3 aylık ziyaretçi rakamlarını heyecanla bekliyor.

Ancak uzmanların dediği gibi, rakamlar ne olursa olsun, yatırımcı şirket MGM Mirage en büyük iddiayı kazandı: Las Vegas’ın hikayesi yeniden yazılabilir, Las Vegas gibi bir ‘serap’ şehrin göbeğinde ‘gerçek’ şehircilik yapılabilir, ‘gerçek’ binalar inşa edilebilir.

Gerçekten de, CityCenter, Eyfel Kulesi, Palazzo Ducale gibi gerçek, veya Kral Arthur’un sarayı gibi hayali ‘tarihi yapılar’ın bol ışıklandırılmış sahtelerinin, 24 saat sönmeyen pırıltılı neonların ve reklamların aldatıcı dünyasında, bir gerçek ‘yaşam alanı’.

Vegas4Visitors.com blogunun kurucusu, Las Vegas uzmanı profesyonel rehber Rick Garman bunu yadırgamadığını söylüyor: “CityCenter, Las Vegas’a sanıldığı kadar aykırı bir proje değil. 20 yıl önce Wyhh’ın başlattığı devrimin doğal bir devamı...”

Steve Wynn, 1989’da Mirage otelini açan gayrimenkul kralı. O tarihte Las Vegas hâlâ Stip caddesi boyunca batakhanelerin dizildiği, fuhuşun hüküm sürdüğü ucuz bir turistik şehirdi. Wynn, kumarhane sahiplerini, şık otellerin ve şık lokantaların getireceği müşterilerin, kumar ve fuhuş müşterimlerinden çok daha fazla para bırakacağına ikna etti. Kent, sadece ‘tek kollu canavar’ ve rulet oynamak için değil, eğlenmek, dinlenmek, hatta çölün ortasındaki bu vahada çalışıp hayatını kazanmak isteyen yeni müşterilere hitap eder oldu.

Değişim 1990’da başladı

Ardından, yatırımcılar Amerikalı tüketicilerin aslında ‘kocaman çocuklar’ olduklarını hatırlayınca, 1990’lı yıllarda çocuk masallarından yahut mitoslardan esinlenen Hazine Adası, Alaaddin, Excalibur, Paris, Venedik, Mısır-Lüksor gibi ‘temalı eğlence merkezleri’ açılmaya başladı ve Las Vegas ‘büyükler için Disnayland’ haline geldi.

Artık her kumarhane-otelin, içinde, konferans salonları, tematik lokantaları, gösteri salonları ve alışveriş mekanları vardı.

Ancak, 2004’te CityCenter projesini başlatan (Las Vegas’ta 9 kumarhane-otel sahibi) MGM Mirage’ın farklı fikirleri var. Kirk Kirkorian’ın şirketi, sanat tarihi ve şehircilik mezunu CEO’su Jim Murren, geleceğin kentini kurmayı hayal ediyor. Sürdürülebilir kalkınma odaklı, kumar makineleriyle, sahte gökyüzüyle, suni mermerden heykellerle yetinmeyen tüketicilere hitap eden bir modern kent.

Yatırımcılar, gayrimenkul ve inşaat sektöründe bir ‘devrim’ planlıyorlar. Dünyanın en büyük gayrimenkul kompleksini inşa edecekler, ama bu yatırım her yönüyle Green Building Council’in (GBC) çevre normlarına uygun olacak: İnşaat için yıkılan eski bina ve tesislerin geri dönüşümünden (şantiyede yüzde 85 geri dönüşüm sağlandı), otel odalarında kullanılan perdelerin ve aydınlatmanın otomasyonuna kadar, her şey ‘çevre dostu’ olacak.

Yüzde 33 tasaruflu

Projenin kontrol mimarı olan Gelsen Mimarlık’in müdürü Andy Cohen, MGM Mirage tarafından koyulan iddialı hedefi ‘çölün ortasında bir ‘yeşil kent’ yaratmak’ diye ifade ediyor. MGM Mirage’in İletişim Başkan Yardımcısı Alan Feldman da bunun zorluklarını sayıyor: “Bu hedef çok ciddi bir ‘challange’ idi, çünkü ABD’de ‘yeşil bina sektörü’ bu projeye başladığımızda daha küçücüktü, pazarda istediğimiz şartları haiz inşaat malzemesini, ekipmanı bulmak çok zordu. Ama pazarı yaratacak bir güce (boyuta) sahiptik...”

Şirket, hafriyattan çıkan çimentoyu geri dönüştürmek için, Evergreen Recycling adlı bir yerel şirketi finanse etmiş; lüks banyo ekipmanı üreticisi Moen’i düşük basınçlı duş imal etmeye ikna etmiş.

27 hektar arazi üzerinde kurulu, 167 hektar kullanılabilen alana sahip CityCenter’da 4 lüks otel, 2 konut-gökdelen, 2 konferans salonu, Güneş Sirki’nin ‘Viva Elvis’ adlı gösterisini sunduğu gösteri merkezi, alışveriş alanları ve tek bir kumarhane bulunuyor.

Bütün bu binalar ve açık alanlarda tüketilen elektriğin üçte biri, CityCenter’ın kendi doğalgaz santralinde üretiliyor. Atık su iki kere arındırılarak toplam 3 kere kullanılıyor ve sonunda bahçe sulamada kullanılıyor. CityCenter, aynı boyutlardaki bir klasik yapıdan yüzde 33 daha az elektrik ve su tüketiyor.

Maliyetler sadece yüzde 5 arttı

Ve, yatırımcıların verdiği bilgiye göre, ‘yeşil inşaat’ proje maliyet bedelini sadece yüzde 5 arttırmış. CBG’nin CEO’su Richard Fedrizzi, açılış töreninde söz konusu gayrimenkul kompleksinin “Bundan böyle, dünyada inşaat kavramını değiştirdiği” söylüyordu. Projeyi yürüten inşaat şirketi Perini Building’in patronu da, ilk kez yürüttükleri bu projeyle ‘yeşil inşaat’ konusunda uzman kabul edilmeye başlandıklarını ve müşterilerden bu yönde talep almaya başladıklarını söylüyor: “Yatırımcılar, çevreye saygılı inşaatın marketing açısından katma değerini görmeye başladılar”.

MGM Image ise, bu projenin kendilerini de değiştirdiğini itiraf ediyor; Alan Feldman “Diğer şantiyelerimizde ve projelerimizde de yeşil normları uygulamaya başladık, milyonlarca dolar tasarruf eder olduk” diyor.

Las Vegas Turizm Bürosu Başkan Yardımcısı Cathy Tull umutlu, “Tahminlerimize göre, sadece CityCenter sayesinde, Las Vegas’a gelen ziyaretçi sayısı 2010’da yüzde 2 ila yüzde 5 arasında artacak” diyor.

Bu arada, CityCenter’ın ilk olumlu etkisi yaratılan 12.000 kişilik istihdam. Ekonomik durgunluğun vurduğu, işsizliğin yüzde 10’u bulduğu ‘serap şehir’ için mucize gibi bir haber...

(18 Mart 2010 tarihli Les Echos gazetesinde yayımlanan Laetitia Mailhes imzalı haberden.)

Devasa proje

9,5 milyar dolar (14,6 milyar TL) bütçeyle

27.000 hektar arazi üzerinde

230 taşeron şirket ve

10.000 işçi

167 hektar kullanım alanı inşa edecek

12.000 kişilik istihdam yaratacaklar.

4 dev otel kompleksi planlanıyor:

* Aria (Mimar: Cesar Pelli) : 4.004 oda ve süit

* Vrada (Mimar: Raphael Vinoly) : 1.495 oda ve süit

* Mandarin Oriental (Mimar: Kohn Pederson Fax Ass.) : 392 oda, 227 apartman dairesi

* Harmon (Mimar: Foster & Partners) : 400 oda

1 büyük konut kompleksi:

* Veer Towers (Mimar: Helmut Jahn) : 669 daire

1 büyük alışveriş kompleksi:

4,6 hektar alışveriş alanı ve butikler

CityCenter’da 4 otel, iki konut gökdeleni, iki konferans salonu, Güneş Sirki’nin dev gösteri salonu, lüks butiklerin olduğu bir alışveriş merkezi ve tek bir kumarhane var. 6 cam kule, eşit alana sahip klasik bir binadan yüzde 33 daha az su ve enerji tüketiyor.

İflasın eşiğinden döndük

BAŞLANGIÇTA 5 milyar dolarlık (7,7 milyar TL) bir proje iken, emlak balonu patlamadan önce rezidanslara olan yüksek talepten ve dünya çapındaki mimarların baskısıyla, proje ve maliyet rakamları günden güne büyümüş. Otellerin boyutu ve oda sayısı iki kere arttırılmış. Ayrıca, inşaat malzemesi fiyatlarının ve işçi maliyetlerinin hızla artacağı da öngörülmemiş. 2007 sonbaharında, MGM Image, projenin yüzde 50’sini Dubai World’a 2,47 milyar (3,8 milyar TL) dolara satarak finansal durumunu güçlendirmek zorunda kalmış. 2008’de, emlak balonunun patladığı ve Las Vegas’a gelen ziyaretçi sayısının dibe vurduğu günlerde, maliyetler 9,5 milyar dolara (14,6 milyar TL) ulaşmış. MGM Mirage, inşaat malzemesinden 600 milyon dolar, 15 kat konuttan vazgeçerek de 400 milyon dolar olmak üzere, toplam 1 milyar dolarlık tasarrufa gitmiş. Ekim ayında, konut fiyatlarını yüzde 30 indirmek zorunda kalmışlar. Aria Otel bile, oda fiyatlarında 30 ila 90 dolarlık promosyona gitmiş. MGM Mirage’ın CEO’su Jim Murren itiraf ediyor: “İflasın eşiğinden döndük, bankaları yeni kredi vermeye zor ikna ettik”.

Serap kenti Las Vegas

İspanyollar, Nevada çöllerinin göbeğindeki tek sulak bölgede kurulan kasabaya ‘Çayırlar’ daha doğrusu ‘Verimli Vâdi’ anlamına gelen ‘Las Vegas’ adını verdiler. Bir süre (1855-1857) Mormonlar’ın yaşadığı kasaba, bu tarihten sonra Amerikan ordusunun ileri üssü haline geldi. Nevada kanunlarının hoşgörüsünden yararlanan kumarhane ve batakhane işletmecileri, 1931’den itibaren Las Vegas’ı ele geçirdiler. Kumar ve fuhuş kente hakim oldu. 1960’lı ve 70’li yıllarda mafyanın kontrolündeki kent (kumar ve eğlence meraklılarının) kitle turizmine açıldı. Son yıllarda ‘çölün ortasındaki vâhâ’ yahut ‘serap şehri’ Las Vegas, büyük turizm yatırımlarıyla kötü şöhretini unutturmaya çalışıyor.





<< Geri Tüm haberler için tıklayınız. İleri >>


Bizden Haberler
17.04.2013 ArkiPARC 2013'te Gayimenkul Ödülleri sahiplerini buldu
01.04.2010 Geleceğin kent konsepti
05.02.2013 ŞİŞLİ ' DE YENİ VE MODERN BİR YAKLAŞIM


Emlak Yaşam Haberleri
27.10.2017 iki design group,...
27.10.2017 Yapı Merkezi’nden 3...
26.10.2017 NG Residenceta 4 bin...